10 razones para oponerse al Proyecto de Programa de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México 2020 – 2035. Autor: Luis Valadez

La Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum.

Luis Valadez, luisvaladez@comunidad.unam.mx

  1. Es antidemocrático
    El 5 de julio de 2021, las autoridades de la Ciudad de México, convocaron a una consulta pública, para presentar opiniones y propuestas sobre los proyectos de Plan General de Desarrollo y Programa General de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México (PGOT). La profundidad de las transformaciones que se proponen en estos documentos, y en particular en el PGOT, hace que sea deseable un amplio diálogo en donde se expresen las distintas voces ciudadanas. Sin embargo, se prefirió organizar un proceso de consulta simulado, sin plazos lógicos para la socialización, discusión y retroalimentación del proyecto.
    Afortunadamente, a días de cerrar la convocatoria, la jefa de gobierno Claudia Sheinbaum decidió dar marcha atrás, escuchando las voces que desde distintas organizaciones, advertían lo impositivo del método, lo cual es de reconocer. Así, se tendrán hasta 5 meses más para el análisis del proyecto. No obstante, la lógica tecnocrática viene desde antes del PGOT y se expresa, por ejemplo, en el I Constituyente promovido por el exjefe de gobierno Miguel Ángel Mancera, con la creación del Instituto para la Planeación Democrática y Prospectiva, presentado como un órgano “técnico” y no político; como si la política urbana no fuera cuestión de tod@s y como si, al final, este órgano no estuviese sujeto a las presiones del poder económico y de los intereses inmobiliarios, a quien el ex-Jefe de Gobierno buscaba a toda costa beneficiar. Es entonces grave que, en una coyuntura distinta, dicho instituto, que es el responsable del proyecto de PGOT, se doblegue a esos intereses, como se observa a continuación.
  2. Es desregulador, pues flexibiliza a modo la normativa urbana y acaba con la zonificación, para beneficiar al capital inmobiliario
    A pesar de que el 2 de julio de 2018, en una histórica elección, la ciudadanía dio oportunidad a un modelo distinto al neoliberal -caracterizado por las privatizaciones, la desregulación económica y la corrupción-, la Ciudad de México parece avanzar en sentido contrario a este ideal, pues desde el PGOT se introduce una agenda que flexibiliza al máximo la normatividad urbana, desapareciendo la zonificación y los usos de suelo, argumentando que:
    “La CDMX se ha desarrollado de manera insostenible en términos económicos, sociales y medioambientales. La mayor parte de los Programas de Desarrollo Urbano han seguido el sistema tradicional de planeación normativa con carácter taxativo sin considerar plena y sistémicamente la capacidad de carga del territorio para soportar el desarrollo inmobiliario. Su orientación a la zonificación ha implicado efectos
    directos e indirectos como la segregación socioespacial, la gentrificación o la congestión“. (PGOT p. 138)
    De acuerdo a esta visión, la planeación “tradicional” tiene como efectos principales, la segregación, la gentrificación y la congestión; así la alternativa “obvia” sería flexibilizar las normas y liberalizar el mercado de suelo. Se olvida que, en el sistema capitalista neoliberal, los mercados de suelo operan en función de los segmentos más acomodados, dejando las peores localizaciones a los estratos más bajos; esto es lo que genera la segregación, y no la zonificación, por lo que desregulando no se terminará con la segregación ni con la desigualdad. Al contrario, en México, la privatización del ejido, que fue la desregulación emblemática del salinismo, sirvió como incentivo para que los capitales inmobiliarios promovieran sus proyectos de vivienda periférica barata de pésima calidad. Entre otras tácticas, los promotores presionaron a las asambleas ejidales a desincorporar sus tierras, para poder construir mega desarrollos inmobiliarios en las periferias más alejadas de la metrópolis.
    Por otra parte, la gentrificación, negocio inmobiliario de creciente importancia, que se resume en comprar suelo barato en zonas populares, y vender a precios altos, avanzará más, sin una regulación que frene la voracidad sobre las colonias y los pueblos urbanos, que son los nuevos objetivos de los desarrolladores, y a quienes poco les importa si los proyectos son viables en términos sociales o ambientales.
    Respecto de la congestión urbana, no es la mezcla de usos de suelo por si misma, la que disminuirá los trayectos de la casa al trabajo, si sigue habiendo enormes zonas periféricas donde se carece de servicios urbanos y equipamientos, donde se asientan los pobres -sin seguridad social ni acceso a programas de vivienda-, al no poder acceder a mejores localizaciones, o que terminan por ser expulsados de la centralidad, a cambio de un “patrimonio” mal construido y peor localizado.
    Con el PGOT, el capital inmobiliario se librará de la regulación que le impide impulsar megaproyectos, en ciertas zonas que hasta ahora habían estado protegidas por la normatividad urbana; normatividad que, a los ojos de quienes redactaron el PGOT, es absurda y anticuada. Esta visión de flexibilización normativa y liberalización de los mercados de suelo, coincide con la del modelo urbano neoliberal del Chile de Pinochet, quien -hacia finales de los setentas, proclamaba que: “la oferta de suelo no puede estar restringida por delimitaciones y zonificaciones basadas en estándares teóricos y normas rígidas. Para una operación adecuada del mercado, es conveniente que exista la posibilidad fácil de incorporar nuevos stocks de tierra para los usos de mayor demanda” (MINVU 1979). Concuerda la visión del PGOT, con la del liberalismo radical, cuando propone:
    “una Ciudad donde se reconoce la capacidad autoorganizativa del sistema (mercado), pero donde el Estado controla los desequilibrios para aprovechar el territorio de manera equitativa e igualitaria” (PGOT p. 138)
  3. Al desaparecer la zonificación urbana: el urbanismo “predio por predio” aumentará la desigualdad
    Al terminar con la zonificación y los usos de suelo, que según el PGOT, son la causa de los problemas urbanos, lo que en realidad se propone es acabar con lo que queda de normatividad urbana, para sustituirla por una flexible, en la que, para los inmobiliarios, “casi todo está permitido”; y de ese “casi”, se encargará, para decidir, una instancia centralista, como es el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva, que tiene una orientación más bien tecnocrática, y que dispondrá, desde sus oficinas, el futuro de la ciudad “predio por predio”:
    “Se visualiza una Ciudad donde, aun con la capacidad de carga de todo el sistema rebasado, se permite una redensificación por sustitución (restitución de áreas verde-azul) en determinadas centralidades; donde el desarrollo inmobiliario está guiado no por lo que se puede construir, sino por lo que no se puede construir y existe, así, un órgano sancionador de lo que se puede edificar predio por predio, en función de su impacto urbano, medioambiental, social, paisajístico-estético, y de la factibilidad en la dotación de servicios (PGOT p. 138).
    Así, desaparece el uso Habitacional, Comercial, Equipamiento, Área Verde etc., y se promueve una “Tabla de zonificación” en extremo flexible, donde la categoría de Barrio es la más “restrictiva”, aunque esta no ha sido definida.

En el PGOT, se propone que toda la ciudad tenga permiso para construir el equivalente a un Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS) 1 igual a 1. Para aumentar el CUS (los niveles), se deberán comprar derechos de desarrollo al gobierno:
“Se pretende que se homologue la intensidad de construcción (CUS) en las áreas zonificadas con la tabla de compatibilidad a un CUS inicial de 1. Los PDU determinarán un CUS máximo dentro de la zona. Los desarrolladores y propietarios podrán incrementar su CUS inicial adquiriendo derechos de desarrollo vendidos por el Gobierno de la CDMX” (p.442)
Lo más grave es que así, sólo las clases pudientes van a poder comprar derechos por la construcción de más niveles, y la ciudad será cada vez más, patrimonio para los más acaudalados, aumentando las desigualdades y generando segregación, donde antes no la había.

  1. Es privatizador, pues busca incorporar masivamente suelo social al mercado
    A pesar de que se reconoce que hay un déficit hídrico, y que además, la tendencia demográfica de la ciudad no es crecer sino disminuir en alrededor de un millón y medio de habitantes, en el PPGOT se busca a toda costa “aumentar de forma sostenible el espacio edificable”. Así, para incrementar la cantidad de suelo en el mercado, se permitirá, por ejemplo, construir hasta en los camellones, por donde actualmente pasan los cables de alta tensión. Sin importar si es necesario o técnicamente viable, en la “Visión” del PGOT, es evidente que la consigna es desincorporar suelo social “útil”, para atraer a los capitales inmobiliarios:
    “Es una Ciudad donde se creó suelo de crecimiento a partir de la sustitución de tecnologías de transmisión de energía de alta tensión, al liberar suelo necesario (principalmente urbano) para vivienda, espacio público, comercio y equipamientos” (p. 140)
    Además, en las áreas estratégicas de gestión territorial, se promoverá la construcción de vivienda, en lugares tan inverosímiles como el actual Aeropuerto de la Ciudad de México, precisamente como lo había denunciado el Presidente López Obrador; también se ampliarán vialidades en la zona ecológica de Milpa Alta, Tlalpan, Magdalena Contreras y Cuajimalpa que conectarán las nuevas “Centralidades”: Milpa Alta, Topilejo, Tepepan y Tláhuac, lo que amenaza gravemente el delicado sistema ecológico de la zona surponiente de la ciudad.
  1. Acaba con el límite urbano
    Como las reformas neoliberales de Pinochet, que establecían “tres” tipos de zonas: la Urbanizada, la de Expansión, y la Restringida por razones ambientales, en la propuesta de PGOT, se cambia la zonificación primaria actual de 2 categorías (Urbana, y de Conservación), por una de tres tipos: 1) Urbana, 2) de Transición, y 3) Protegida. Así, con la justificación de establecer supuestos “Corredores ambientales”, que “desfragmenten” el área de
    conservación ecológica actual, en el PGOT se crea una nueva “área de gestión”: la “de Transición Rural-urbana”, definida como:
    “la superficie que está deteriorada o que tiene uso agrícola en áreas no aptas para ello: actualmente representa 16% del total de la franja agroecológica. Se plantea que este uso debe desaparecer de esa superficie. Objetivos: Recuperar y restaurar estas áreas para un uso adecuado que permita la continuidad de servicios ambientales, incorporándolas ya sea como áreas de conservación, suelo de producción agroecológica o suelo urbano, dentro de la franja agroecológica”
    Evidentemente, al posibilitar usos urbanos, aunque sean “agroecológicos” o “sustentables”, esta zona “de transición” se convertirá en un botín para la especulación inmobiliaria, que desde décadas ha tenido en la mira los codiciados terrenos de las sierras, bosques y chinampas, sin importar el daño ecológico que ocasionan.
  2. Es medioambientalista en el discurso, pero en realidad es urbanizadora y anti ambientalista
    Para flexibilizar la norma y liberalizar los mercados de suelo, la justificación no es fomentar el libre mercado, sino “promover la sustentabilidad y una mayor conservación”. Pero en los hechos, en el PGOT se propone la desincorporación masiva de suelo de conservación, a partir de la creación de nuevas “Centralidades”: Topilejo, Milpa Alta y Tláhuac. La propuesta es desincorporar más de 32 mil hectáreas de la zona de conservación, asignándoles un supuesto uso “Rural” donde posteriormente, como se mencionó antes, se podrá cambiar a “Uso urbano”.
    Tabla de hectáreas desincorporadas

Para aparentar que ya hay un uso de áreas naturales protegidas, y eventualmente, facilitar su urbanización vía “agroecologismo sustentable”, en el PPGOT se diagnostican falsos usos de suelo, por ejemplo, en la Sierra de Santa Catarina, donde se inventa un “uso agrícola”, en lo que en realidad son pastizales y matorrales, y que los propios habitantes de colonias como San Miguel Teotongo, se han encargado de preservar.
Mapa de Distribución de Usos de Suelo en la Ciudad de México (detalle, p.98)

  1. Condonación de impuestos a inmobiliarios:
    A pesar de que en la Constitución se prohíbe expresamente cualquier condonación de impuestos2, en el PPGOT se señala, como objetivo prioritario, “incentivar la ocupación”; y para premiar a las inversiones inmobiliarias se propone:
    “Generar estímulos fiscales para ocupar áreas urbanizables de primera prioridad, principalmente a través de condonaciones de impuestos prediales, sobre la adquisición de los bienes, sobre las licencias de construcción o sobre honorarios notariales” (p. 480).
  1. Impulsa la Gentrificación mediante “ZIPRIS” y Fideicomisos que son como las ZODES de Mancera
    Al igual que las ZODES de Mancera, que proponía “fideicomisos” para la conversión de vivienda en zonas populares para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, en el actual PGOT se proponen las “Zonas de Interés Público para la Rehabilitación Incluyente (ZIPRI)”, que son áreas estratégicas para la promoción inmobiliaria. En este caso se propone que SERVIMET constituya “fideicomisos”3 para la conversión de lotes populares subutilizados, en proyectos “de vivienda social”, según el siguiente esquema:
    “1. SERVIMET. Inversionistas, productores sociales y propietarias de suelo se asocian para la construcción de vivienda digna, donde las propietarias, aportan el terreno y el inversionista la construcción y los recursos financieros. Se constituye un FIDEICOMISO como vehículo jurídico. Se formalizan las aportaciones y se establece un Comité Técnico. El fiduciario recibe los pagos de las instituciones acreditantes por las viviendas vendidas y/o arrendadas y distribuye los recursos de acuerdo a la proporción de su participación. Las instituciones crediticias INFONAVIT, FOVISSSTE, etc., otorgan créditos hipotecarios para los beneficiarios de las viviendas a partir del padrón de solicitantes, cuando apliquen, en coordinación con la Subdirección de Administración y Capital Humano dependiente de la Secretaría de Finanzas, y efectúan pagos al Fideicomiso. Se gestionan subsidios ante CONAVI y SEDATU cuando apliquen y se realizan las aportaciones tanto de las entidades crediticias como de los subsidios a través del FIDEICOMISO, quien realizará las dispersiones de los recursos de manera proporcional a las aportaciones de los fideicomitentes.”
    Además, en estas zonas se implementarán los subsidios y condonaciones de impuestos mencionados anteriormente. Como las ZODES de Mancera, que se focalizaban en colonias populares bien localizadas como la Doctores, Ajusco, Huipulco, Hospitales, etc. las ZIPRIS se ubicarán en colonias como Santo Domingo y Ajusco, en Coyoacán; Mixcoac, Olivar del Conde y muchas otras de Álvaro Obregón, Iztapalapa, etc. Así, el negocio de la gentrificación avanzará, de la mano del Estado, para beneficiar a los desarrolladores inmobiliarios.
  2. Se establecerán peajes, ya no solo en segundos pisos, sino en zonas de la ciudad
    Con el PGOT (y nuevamente, como en el Chile de Pinochet), en ciertas áreas de la Ciudad de México se establecerán peajes, y así, solo quienes tengan las posibilidades económicas, podrán entrar en auto a determinadas zonas y vialidades, como el Centro Histórico y áreas del poniente, supuestamente para “desincentivar el uso del automóvil”:

“Estrategia 1.5 Gestión de la demanda en la zona central. Se creará un programa para la AGT 1 que evaluará el establecimiento de peajes o controles para acceso y estacionamiento vehicular a zonas, vías en horarios de alta demanda de viajes, así como esquemas impositivos que permitan reducir la longitud y número de viajes en automóvil” (p. 376)

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  1. En suma, el actual proyecto de PGOT es desregulador en beneficio del capital inmobiliario, es privatizador del espacio público y de los territorios de conservación, atenta contra el medio ambiente, impulsando la urbanización disfrazada de sustentabilidad, promueve la gentrificación de manera oscura mediante fideicomisos poco transparentes, presionando a pequeños propietarios de lotes en colonias populares, y atentando en general contra el derecho a la ciudad, principalmente de los más desfavorecidos. Un plan urbano del neoliberalismo radical, no corresponde a las necesidades de la ciudad, ni mucho menos a la actual situación política, ni en nuestra ciudad ni en nuestro país, donde el pueblo busca emanciparse de los discursos de despojo, aunque se intenten vender como ambientalismo.
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